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投机刚需在房价难稳定

发布时间:2019-09-19 05:11:34

  投机刚需在 房价难稳定

  影是刚性需求,去餐馆吃饭是刚性需求,但突然之间,住房需求就成为了"刚性"需求,不禁愕然。

  笔者虽非"理性预期学派"或"市场有效假说"的拥护者,但根据汗牛充栋的金融学文献和作者本人的学术研究和实践操作,感觉市场和价格还是大体可以反映市场上的信息的。一则信息,比如房地产的刚性需求,一旦市场掌握了,就不应该对价格有太大的影响。所以,即使以上几点观点真的成立,也已经大体反映了投资者对这种信息的理解和消化。所以,居住性刚需好像很难解释房价一次又一次爆发式的上涨。至少,很难解释为什么投资者会突然相信对房地产的居住性(消费性)需求,在短短几个月内会上涨百分之三十。

  那么,中国房地产市场的刚需到底何在呢?归根结底,国内买房的"刚需"来自于投资和投机的刚需,而非安居乐业的消费性需求。大家在买房时,更看重的,不是住房的消费性需求,而是房产中隐含的房价(大幅)上涨的选择权的价值。说的再简单点,大多数家庭买房不是为了消费,而是为了投资获利。

  选择权价值的概念,简单说来,就是给投资者提供了忽略基本面,而通过价格波动获得短期高额收益的投资理念。这一概念,曾在年在权证推出的风波中曾风靡一时,给很多投资者带来了不菲的纸上富贵,但也终给许多投资者带来了新的一轮昂贵的教训。

  很多家庭虽然对这个概念还很陌生,但其实在买房过程中早就开始身体力行了。

  说到这里,又不能不提一下投资和投机的区别。国内许多专家认为,投资和投机无需区分也无法区分。

  笔者不同于这种观点。根据美国哈佛大学经济学教授,着名经济史学家和市场泡沫专家金德尔伯格的定义,泡沫是指那些由投机者(而非投资者)出于对价格上涨的预期(而非对资产基本面盈利能力的预期),而导致的资产价格快速上涨但终大幅下跌的过程。投资和投机的区分,以及其各自对泡沫和经济的影响,昭然若揭。

  影响投资者决策的主要因素,是预期收益率和预期风险。如果有一种年收益率为百分之一点五到百分之二的国债投资产品,因其收益率低于银行存款利率和CPI,估计大多数投资者是不会有兴趣的。换言之,如果房价没有任何上涨空间,而以当前房价计算,年房租只是房价的百分之一点五到百分之二的话,估计新婚型和改善型"刚需"都会转为租房,而不会选择买房。

  那为什么居民对于年收益率百分之一点五到百分之二的房产趋之若鹜呢?

  无外乎是看中了房价上涨这一隐形期权的价值。中国房地产在过去十年的涨幅,大大超过了中国经济的涨幅,也让全球震惊。中国的家庭和投资者应早就习惯了每年百分之三五十的房地产升值步伐。除此之外,过去十年,房地产经历了数次调控,房价非但不降,反而大幅上涨,更加坚定了投资者的信念:房地产投资不但收益高,而且无风险。结果房地产投资当然是变成了可以自我实现的预言:房价越买越高,投资者越高越买。房租这一房地产基本面的价值,早就本房地产投资者抛在脑后了。只要房地产一年增值百分之二十,谁会去在乎那点低得可怜的租金收益呢?

  天下熙熙,皆为利来。看多派会说,发展是有道理,投资性需求和投机性需求又有什么不对呢?

  其实,这没有什么不对。再者,对于不对,是社会学和伦理学的范畴,狭义上说,经济学和金融学家早已经忙得没有时间研究这些更重要的社会问题了。

  但值得所有投资者,或者投机者考虑的是某一个投资或投机项目的风险,或是收益的可持续性。随着价格的逐步攀升,目前的买房者更需要考虑的是:房价的这种上涨趋势是不是可以持续。

  远的不说,三十年前的日本房地产市场危机,十五年前的全球互联股票市场危机,和过去十年发达国家的房地产市场危机,都曾经历过类似"好得难以相信"的自我实现的预言。然而,随着时间无情的流逝,这些预言也都终不幸被证明是错误的,留下来的是全球的烂尾楼,无数破产的公司,和目前仍在疗伤恢复的全球金融体系。

  再有近的黄金价格和苹果公司股价的大跌,也都说明资产价格不可能只涨不跌,很多时候,价格上涨得越多,下跌得往往也越快。其实,基本面很稳定。难以稳定的是投资者的预期和背后的动物精神。

  水落自然石出,曲终自然人散,古今亦然。直到预期改变时,我们才会知道,自己经历的是不是一场泡沫。

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