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二套房贷收紧是治理天花板房价的猛药

发布时间:2019-08-16 17:21:55

二套房贷收紧是治理“天花板”房价的猛药

目前,北京各家银行对于二套房贷的政策总体偏紧。工、农、中、建四大国有银行对此的表态基本相同,即严格执行国家相关政策,首付款不低于40%,贷款利率须在基准利率的基础上再上浮10%,对符合政策要求的"改善型住房"可以在政策范围内给予利率优惠。

中小银行的"口风"也有所收紧。此前,有媒体报道称,民生银行某些支行的工作人员称,二套房贷惠的利率是7.01折。对此,民生银行相关人士向北京晨报表示,这个利率应该是仅适用于符合各方面条件的"改善型住房",并非所有二套房贷都能拿到这么低的利率。目前,"改善型住房"的标准是:根据北京市统计局发布的2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米,低于此标准且银行征信过关者才能获得贷款利率的优惠。

除了利率水平外,二套房贷的认定标准也明显趋严。此前,监管机构要求应当以家庭计算,而不能以个人计算,即只要夫妻双方任何一方有未结清的房贷,则任何一方贷款买房都将被视为"二套房贷"。在今年初货币政策和信贷市场高度宽松的背景下,许多银行对这一标准的拿捏并不严格,把这种情况的"二套房"视为"首套房"处理。但是,一位计划在"红山世家"购买第二套房的购房者告诉记者,他于上月下旬向该楼盘咨询时,售楼人员明确表示,现在用配偶名义钻"空子"已经行不通了,银行一律将这种情况视为"二套房"。

办事程序转向规范在申请贷款的办事程序上,银行的操作也有明显的收紧。一家股份制银行房地产信贷业务负责人承认,按照业务流程规范的要求,购房者在办理二套房贷时,需要向银行出示户口簿和居住面积证明等书面材料,如果符合"改善型住房"的标准才能按照首套房办理。但是今年上半年,部分银行的分支机构在操作上并不严谨,这些文件可有可无。自今年6月中旬银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》后,各家银行的操作才迅速规范起来。

银监会的这份通知要求,银行不得以征信系统未联网和异地购房难调查等为由放弃二套房贷政策约束,不得自行解释二套房贷认定标准。对于严重违规的银行,通知提出了暂停相关机构房地产按揭贷款业务等严厉的处罚措施。通知要求,各级银行业监管机构要开展有针对性的调查、抽查、暗访和现场检查。

各银行对监管要求做出积极回应。工商银行在半年报中表示,该行严格执行个人住房贷款操作规程和第二套房贷有关政策,定期监测房贷的不良贷款变化情况,对不良贷款上升较快的分支机构进行现场检查或要求核查,对部分分支机构进行风险告诫谈话。

中介与银行展开利益博弈有购房者反映,一家知名中介机构的工作人员在敦促其早做决定时表示,由于今年银行的贷款任务已经基本完成,下半年别说二套房,就连一套房也很难贷出款,因此买房要趁早。而银行从业人员则反驳称,一些中介机构传播的信息存在偏差,房贷是银行的优质资产,银行不会轻易放弃。

中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇指出,近期银行同中介机构在房贷领域出现利益博弈。今年7月,由于建设银行在部分省市暂停给中介机构"返佣"报酬,中介机构随即传出风声,称建行已经全面暂停二手房贷业务,引起舆论哗然。建行不得不以总行的名义向媒体澄清,这只是个别分行针对当地市场状况,综合考虑风险和成本等因素,调整了与中介机构之间的利益关系,并未退出二手房贷市场。其后,建行副行长陈佐夫在该行的中期业绩发布上进一步解释称,中介机构收取的费用太高,超出了建行的承受能力,因此建行停办了与中介机构合作的二手房贷款,转而主攻直客渠道。

除建行之外,多家银行也试图降低或停止对中介机构的返点,并敦促银监会等监管机构就此出台明确的政策。中信银行总行营业部近期高调推广其房贷直通车业务,试图改变以往由中介机构"唱主角"的局面,转由银行直接掌握客户资源。

二套房贷紧缩有助银行业绩个人住房贷款业务一直是银行的"香饽饽"。在个人贷款中,70%以上的比例为个人住房贷款,这使个人贷款的安全性明显高于公司贷款,此前的创收能力也不逊色。截至今年6月底,工行个人贷款的不良率为1.11%,比公司贷款低1.16个百分点;建行个人贷款的不良率为0.87%,比公司贷款低1.25个百分点。

然而,上市银行披露的财务报表显示,上半年虽然各家银行拼抢房贷市场份额,业务扩张迅猛,但由于整体利率偏低,银行在这方面的"创收"不增反减。而下半年二套房贷和整体房贷业务的收紧有望对银行的业绩有所推动。

多家银行在发布半年报时均乐观地展望,下半年银行存贷款的利差收入将有希望触底回升。工商银行、建设银行和招商银行的半年报显示,其个人住房贷款上半年分别增长17%、18.5%和31%,但个人贷款总体的利息收入增幅却是-18.3%、-13.4%和0.05%。工行和建行去年上半年的个人贷款平均年化收益率分别达到7.11%和7.03%,同期的公司贷款平均年化收益率分别为7.04%和7.2%。到今年上半年,工行和建行的个人贷款平均年化收益率分别下降至5.15%和5.2%,而公司贷款平均年化收益率维持在6.06%和6.22%,这两家银行个人贷款的收益率明显"跑输"公司贷款。工行解释称,个人贷款收益率下降的原因一是央行降息政策的累积效应,二是该行今年初对符合条件的个人住房贷款利率统一进行批量下调。建行给出的原因也大致相同。

炒家8月大幅出货在今年7月份达到高峰之后,北京8月份的楼市成交量出现明显下降。北京市房地产交易管理网发布的数据显示,8月份,北京楼市现房签约量为2288套,日均74套,较今年7月份环比下降45.73%。

此外,据"链家地产"市场研究部统计显示,8月份全市二手房成交25354套,相比7月份微降2.4%左右。8月份全市13个区县二手房平均成交均价10350元/平方米,环比微涨0.68%。

事实上,二套房贷政策收紧已经对投资者和购房者心理产生影响。来自链家地产的一份统计显示,随着二套房贷政策收紧,很多投资业主开始提前释放手中房源,北京的大户型在8月出现少见的放量,表明投资者开始密集出货。链家地产市场研究部认为,"二套房贷缩紧等政策让一部分非纯自住需求者对未来市场变化产生犹疑,不会加快入市。此外,二套房贷缩紧后,许多购房者为平衡成本和风险转而选择户型相对较小的房产,导致8月份北京楼市90平方米以下的小户型成交量逆市上涨8%。

二套房贷收紧是治理"天花板"房价的猛药尽管本月新入市项目大增,令开发商们对传统楼市旺季充满期待,但楼市要想延续"金九银十"曾经的辉煌显然压力重重。8月份全国30个大中城市,有三分之二的城市成交量出现明显下滑。涨到"天花板"水平的高房价,已经对楼市成交量带来负面影响。

在去年年底外需减弱的情况下,刺激消费成为扩大内需的关键。在一系列刺激需求政策的刺激下,低迷的楼市在今年上半年迎来久违的"小阳春",不过,从6月份开始,随着大批投资客进场,房价上涨速度飙升,涨到"天花板"的高房价也让具有刚性需求的购房者再次望房兴叹

虽然开发商们还是从城市化、扩大内需来说明高房价的合理性,不过,从楼市消费对经济的拉动作用来看,高房价的挤出效应影响到了居民的日常生活和消费行为,已经成为制约消费启动的阻力。

房价的持续上涨以及各地天价土地的不断出现,已经说明亢奋的楼市很不清醒,急需回归理性。资本密集型的房地产行业历来对金融政策十分敏感,调控楼市的调整方式就是对资金的控制,这是釜底抽薪的办法。

历次楼市调控已经说明这点。从此前解决"少数城市住房供应结构不合理"的目标,到后来"增加供给、稳定房价",楼市调控一直没断,可是房价却陷入"越调越涨"的尴尬,与调控初衷相距甚远。而到了2007年9月27日,人民银行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,针对第二套房贷政策出台,滚烫的楼市才明显降温。

值得注意的是,在北京、深圳等地开始收紧二套房贷以来,楼盘打折的促销手段又开始出现在北京楼市,深圳楼盘也突现变相降价,而这些现象上次出现在去年的楼市冰封期。历史的经验和的迹象都表明,收紧二套房贷是治理"天花板"房价的一剂猛药。

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